容积率和建筑密度是不是一回事？定金和订金退哪个？建筑面积和套内面积差在哪？35道房地产基础知识考题，覆盖了经纪人入行面试和资格考试最容易被问住的五个知识板块

解析要点

第2题：容积率 = 总建筑面积 ÷ 用地面积。一个10万㎡地块，容积率3.0，意味着总建筑面积可达30万㎡。容积率越高，开发强度越大，楼层越高。

第3题：容积率和建筑密度是两个完全不同的指标。建筑密度 = 建筑基底面积 ÷ 用地面积，反映的是建筑覆盖率。同一个容积率3.0，可以做成高密度低层（大基底面积）或低密度高层（小基底面积）。

第5题：居住用地70年，工业用地50年，商业/旅游/娱乐用地40年，综合用地50年。这是资格考试的固定考点。

第6题："七通"指电力通、给水通、排水通、道路通、通讯通、燃气通、热力通。消防通不是"七通"的组成部分。

解析要点

第8题："四证"是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。房屋所有权证是建成后才办的，不在预售四证之内。

第9题：2026年规则——购买不足2年的住房对外销售，按5%全额征收增值税；满2年（含）的免征（北上广深除外，另有规定）。计税依据是销售收入全额，不是差额。

第10题：定金具有担保性质，买方违约定金不退，卖方违约双倍返还。订金是预付款性质，不具担保效力，任何一方反悔都可退。一字之差，法律后果天差地别。经纪人写合同时要格外注意用字。

第14题：经纪服务合同必备条款包括服务内容、服务费用、双方权利义务、违约责任等，经纪人个人银行卡号不在其中——费用应走公司对公账户。

解析要点

第15-16题：面积概念链——建筑面积 > 套内建筑面积 > 套内使用面积。套内使用面积是去掉所有墙体和公摊后，客户能实际踩到的面积。公摊包括电梯井、楼梯间、管道井、变电室、公共门厅、过道等。

第17题：公摊系数 = 公摊面积 ÷ 套内建筑面积。如果公摊系数25%，则建筑面积 = 套内面积 × (1+25%)，即120 = 套内 × 1.25，套内 = 96㎡。

第19题：一梯一户的高层住宅因为电梯井、走廊、前室等公共区域占比大，得房率通常在70%-75%。多层无电梯住宅得房率可达85%-90%。客户纠结得房率时，要帮ta理解这和居住舒适度之间的平衡关系。

第20题：套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积。电梯井分摊属于公摊面积，不在套内。

解析要点

第23题：等额本息每月还款额固定，前期还的利息多本金少，适合月收入稳定的客户。等额本金每月还款额递减，前期月供更高但总利息更少，适合前期还款能力强的客户。经纪人帮客户算账时两种都要算出来对比。

第25题：公积金贷款同样需要审核个人征信。逾期记录、负债过高都会影响审批。公积金贷款利率确实比商贷低（2026年5年以上首套约2.85%），但有最高额度限制（各地不同，通常60-120万），且需要连续正常缴存6-12个月以上。

第27题：等额本金前期月供更高（因为每月还的本金固定，前期利息多），但总利息比等额本息少。同样贷款350万30年5%，等额本金总利息约263万，等额本息约326万，差了63万。

第28题：LPR是Loan Prime Rate的缩写，由18家报价行每月报价形成，是当前房贷利率的定价基准。房贷利率 = LPR + 加点（或减点）。

解析要点

第30题：三大评估方法——市场法（对比类似房产成交价，适合住宅）、成本法（重建成本减折旧，适合新建商品房）、收益法（未来收益折现，适合商业地产）。商业地产的价值在于租金收益，所以用收益法最合适。

第32题："刚需"不等于"首次购房"。一个家庭生了二胎需要换三房，这是改善型刚需。刚需的核心特征是以自住为目的、价格弹性低——即使市场不好也得买。

第34题：租赁价格受房屋面积、地理位置、周边配套、交通便利度、楼层朝向等因素影响。借款利率影响的是购房决策，不影响租房决策——租客不需要贷款。

第35题：年净收益 = 年租金 × (1-运营成本率) = 1亿 × 80% = 0.8亿。投资回报率 = 年净收益 ÷ 总投资 = 0.8亿 ÷ 10亿 = 8%。